02
09 2020
Družstevní vlastnictví
Družstevní byt? Existuje něco takového? Dle našich zákonů existuje možnost mít podíl na členských právech družstva, které vám následně pronajímá své byty. Ovšem, máte pravdu, že laicky se říká: mám družstevní byt. Správně se jedná však pouze o podíl na členských právech daného družstva.
Proč toto zmiňuji hned na začátku? Pokud se rozhodnete prodávat družstevní byt nebo družstevní podíl, má to drobné odlišnosti od standartního prodeje v osobním vlastnictví.
Představme si, že pokud kupujete družstevní podíl, tak je to v něčem trochu podobné jako byste kupovali podíl v nějaké firmě nebo společnosti nebo s.r.o. Tedy první rada je, že při nákupu družstevního bytu si nejprve zjistit stanovy družstva. Některé družstva dovolují leccos a některé mají velmi přísné stanovy a pokud byste chtěli třeba dále svůj byt podnajímat, je možné, že vám to stanovy neumožní.
Nevýhoda
Nevýhoda koupě družstevního vlastnictví je, že pokud není v horizontu jednoho roku v tamějším družstvu potenciál splacení anuity a převedení do osobního vlastnictví, tak zřejmě nelze využít úvěrové financování k nákupu. K pořízení družstevního bytu je tedy většinou nutná hotovost.
Výhoda
Hlavní výhoda družstevního bytu je rychlost nákupu. Když to přeženu, pokud s realitním makléřem jeden den uzavřete rezervační smlouvu, můžete následně hned třeba druhý den zaplatit kupní cenu a nechat převést na družstvu podíl členských práv. Nemusíte tedy čekat měsíc než proběhne přepis vlastnických práv na Katastru nemovitostí, jako je běžné například u koupi do osobního vlastnictví.
Celý proces může být velmi rychlý. Stačí jedno razítko, jeden podpis od družstva a může být hotovo.
Konkrétně: prodej družstevního nebytového prostoru
Rád bych vám však na jednom svém příkladu dokladoval, že ne vše je praxi tak jednoduché. Převod družstevního podílu není totiž vždy o rychlosti například tento můj případ. Prodej družstevního nebytového prostoru. Faktem je, že v průběhu prodeje se ukázalo, že majitel bude převádět do osobního vlastnictví. Což je drobná rozehřívačka oproti dalším skutečnostem, které se během prodeje skutečně staly a které vyplavaly na povrch.
Nemovitost jsme dali do nabídky, udělali několik prohlídek a úspěšně jsme hlásili družstvu, že máme vážného zájemce a že budeme podepisovat Rezervační smlouvu. Podpis proběhl. Kupující se již těší na svou nemovitost a prodávající na své peníze. Jak jsem již avizoval tento prodej byl nestandartně komplikovaný.
A to i časově.
Reálně uplynulo mnohem více času než všichni předpokládali. Od rezervace do úspěšného přepisu a předání klíčů novému majiteli trval celý proces neskutečných 9 měsíců. Tedy prodej družstevního bytu trval tři čtvrtě roku.
Defacto vše co se může stát se stalo. Ale od toho jsme tu my profesionální realitní makléři, kteří by měli být vždy ti nejlepší a nejpovolanější na tyto problémy "když". "Když" katastr, "když" podnájemník, "když" likvidátor... atd, atd. Protože prodat nemovitost, kde nejsou žádné zádrhely a vše je dle učebnice jsou tak 10-20% všech případů. Zbytek? Jsou právě určité komplikace, složitosti a je potřeba určitá znalost při prodeji nemovitosti. A pokud se v tom ještě motají banky a zástavy, tak od toho je tu právě realitní profesionál, aby se o vás plně postaral.
První problém v našem případu byl již při vyrovnání se s podnájemníkem, který totiž bez vědomí družstva udělal rekonstrukci v tomto nebytovém prostoru a našemu novému zájemci (kupujícímu) hrozil, že zbourá příčky, pokud nedostane odstupné dle své "kalkulace". Tedy fakticky neopodstatněné vydírání.
Pokud čekáte, že už můžete jít na Katastr s návrhem, ale zjistíte, že než vložíte svůj návrh, musíte počkat než proběhne změna na Katastru nemovitostí v ostatních prostorách domu, kde je aktuálně v běhu Smlouva o výstavbě půdních prostor - a při změně prohlášení vlastníka na Katastru jediná chyba zbrzdí celý proces. Místo 15,6m2, což bylo u jedné místnosti uvedeno, bylo správně 16,5m2. Dvě drobné čísla zastavili "Véčko" před námi a do toho katastr využíval plné lhůty. Tedy čekáte 30 dní. A naslédně ještě vedl prodlevy v komunikaci, jelikož kvůli předávání agendy jedné úřednice, která přecházela na mateřskou nedošlo k plnému komfortnímu předání dokumentace a hlavně informací a následně místo oprav (které v takovýchto drobných případech bývají) KN neudělal zpětvzetí či doopravení ale rovnou to řízení celé zrušil, tedy čekáte dalších 30 dní.
Jelikož se nám řízení na katastru protahovalo a protahovalo, tak jsme zjistili, že byla naplánována likvidace družstva (to bylo plánováno již mnohem dříve a družstvo si myslelo, že prodej nebytového prostoru bude dávno hotový) a jaké bylo mé překvapení, když se vám najednou ozve likvidátor, že musíte místo družstva začít jednat také s ním. Tedy opět nové smlouvy, dodatky, návrhy... atd atd. A čas běží.
Komunikace s likvidátorem má totiž svá specifika.
Další měsíc čekáte než vám veškerou dokumentaci vrátí
A další prodlevy opět z důvodu odchodu úřednice na mateřskou a nepředání agendy opět zdrží proces o další dva týdny.
Následně tedy dokumenty konečně zpět a dojde k opravě údajné chyby 15,6 m na 16,5 m a dáváte s úlevou na katastr a čekáte opět 20 dni a 10 dni a...
Nově se zase velmi zdlouhavým způsobem dozvíte, že chybí vyčíslení k jednomu bytu při postupném převodu do OV a predtim si toho dřívější úředníci nevšimli... teď je na katastru ovšem opět jiný úředník a ten si této nesrovnalosti všiml. Dny opět běží.
Dodáte potřebná "vyčíslení", které údajně z katastru zmizelo a konečně zápis.
Hurá, hurá, hurá.
Předání nemovitosti. Předání klíčů a vyplacení finančních prostředků. Šťastní kupující, štastní prodávající.
Nechci si stěžovat na úředníky. Jen jsem rád poukázal, že i zdánlivě jednoduchý prodej družstevního bytu může trvat 2 dny ale i tři čtvrtě roku.
Suma sumárum devět měsíců průtahů spojených s katastrem nemovitostí i s družstem.
Pokud budete potřebovat poradit s problematikou družstevního vlastnictví, či jakýmkoli jiným prodejem nemovitosti, je tu pro vás stále osobní realitní makléř Ondřej Biravský.
Autor
Ondřej Biravský je autorem e-booku Prodávejte bezchybně. Radí lidem jak výhodně prodat svou nemovitost na realitním trhu v Brně ale i na dalších místech Jihomoravského kraje. “Snažím o se o kultivaci realitního trhu a férové jednání” dodává makléř, který kromě realit a své rodiny žije také divadlem (herec).
Zastává názor, že úspěšný realitní profesionál není definován pouze tím, že PRODAL. To dnes na trhu dokáže kdekdo. Hlavní práce spočívá ve správném odhadu celého případu. Na základě toho pak propracovaný proces prodeje a strategie, zacílení. Jinak se prodává pole, garáž, komerční prostor a jinak zase byt, dům nebo podíl na činžovním domě nebo vinice, či zahrada.
"Někdy je to náročná práce, ale baví mě to a klienti o mě říkají, že se mnou nejsou jen spokojeni, nýbrž nadšení. A to mě zavazuje."
Více zde:
https://ondrejbiravsky.cz/o-mne
VIDEOREFERENCE:
