Jaké chtít vlastně služby a co by měla být přidaná hodnota realitního zprostředkovatele?
Včera se mě ptal jeden klient, jestli má správně nastavenou cenu nemovitosti a jestli jeho postup jak prodat nemovitost je správný. Řekl jsem, že si samozřejmě může nemovitost prodat sám. On mi odpověděl, že na tom nic není, že to zvládne sám. Jak to dopadlo? Odpověď si nechám na konec tohoto příspěvku.
Ano, samozřejmě. Jsou situace, kdy je obchod jednoduchý, majitel má čas i zkušenosti na to, aby se mohl prodeji věnovat sám. Stále je téměř polovina prodejů realizována bez realitního makléře. Otázkou zůstává, zda by majitelé neprodali nemovitost za lepší cenu, rychleji, bez nervů a obav, kdyby si spolupráci s makléřem vybrali.
Práce různých realitních makléřů má také různou kvalitu. Stejně jako v každém oboru. Naštěstí v současné době máme mnoho možností, jak si kvalitu práce makléře ověřit. Máme k dispozici ukázky realizovaných prodejů, reference od klientů, doporučení, webové stránky makléře, sociální sítě apod.
Ještě před první schůzkou tedy určitě doporučujeme si makléře “prolustrovat”. Zjistit si, jaké služby jsou v ceně provize – to se také v mnoha případech liší. A také jaké lokalitě se makléř věnuje. Ve své lokalitě se samozřejmě orientujeme lépe, než v opačné části republiky. Dalším faktorem, ale ne vždy úplně rozhodujícím, je délka praxe a počet prodaných nemovitostí. Makléř vám prostě musí sednout.
CO SI LIDÉ PŘEDSTAVUJÍ, že práce realitního makléře obnáší?
Pořízení fotografií, inzerát, čekání na kupujícího.
SKUTEČNĚ JE TOHO ALE MNOHEM VÍC
Průběh spolupráce má několik částí. První je vždy úvodní konzultace, která by měla být nezávazná a zdarma. Probíhat může osobně, online nebo po telefonu.
Na začátku je tedy vždy schůzka s prodávajícími – vysvětlení postupu, ukázka práce, stanovení podmínek spolupráce. A pokud se majitel pro spolupráci rozhodne, tak podepsání zprostředkovatelské smlouvy, kde jsou podmínky práce makléře jasně stanovené.
Nejdůležitější je tato část. Makléř by měl správně odhadnout stav a situaci na trhu a podle toho zvolit tu správnou strategii. Tady se totiž později prokáže, zda byla strategie nastavena správně anebo naopak, že se prodej nedaří, protahuje se, trvá měsíce, ba dokonce i roky anebo dokonce, že je problém s věcnými břemeny, zástavou u pozemků zase s regulativy, územním rozhodnutím, sítěmi apod.
Dále makléře čeká seznámení se s technickým stavem nemovitosti, detaily, historií, znalost okolí nemovitosti, aut. zastávek, prodejen potravin, škol, restaurací, parkování, sousedů, zaměření nemovitosti, vypracování půdorysu, stanovení a výpočet správné tržní ceny nemovitosti - předložení analýzy prodávajícím s detailním vysvětlením (porovnávání, zhodnocení současné situace, poptávky, lokality a další), kontrola nemovitosti na listu vlastnictví - zda je vše v pořádku a vše je zapsáno jak má, zajištění PENB - průkazu energetické náročnosti budovy. Případně řešení exekucí.
Následuje nafocení nemovitosti, home staging, 3D scan nemovitosti, videoprohlídka, zpracování inzerátu, vytvoření webové stránky nemovitosti, správná propagace na sociálních sítích a inzertních serverech a další. Vedení prohlídek a komunikace s oběma stranami. Pokaždé je nutné volit jiný přístup. Navržení případných úprav zájemcům nemovitosti – virtuální staging apod. Zjištění podmínek přípojek, přístaveb na obci a stavebním úřadu, komunikace se sousedy. Vše musí mít makléř prověřeno tak, aby zájemcům předal kompletní a pravdivé informace a nic ho při prodeji a přepisu nemovitosti nezaskočilo.
V případě, že máme vážného zájemce o nemovitost, následuje příprava podkladů pro advokáta pro rezervační smlouvu a kupní smlouvu, kontrola správnosti smluv, řešení případných věcných břemen, špatného zakreslení domu, pozemku apod. Příprava další smluv jako například plná moc. AML – identifikace kupujících i prodávajících v souladu se zákonem proti praní špinavých peněz. Pomoc při řešení hypotéky kupujících. Komunikace požadavků kupujících a prodávajících, poradenství ohledně daní.
Po podpisu smluv přichází na řadu předání smluv na katastr ve správném pořadí a vyhotovení, zaslání potvrzení o podání a zaplacení kupní ceny klientům i bance. Kontrola dodržení termínů vyplacení částek například z advokátní úschovy.
Na závěr předání nemovitosti – sepsání stavů měřidel, zajištění přepisu energií a archivace všech dokumentů.
Ať už se tedy rozhodnete pro prodej nemovitosti s realitním makléřem nebo bez něho, vždy vám doporučuji využít nezávazné konzultace s jedním nebo více makléři (obsah poskytovaných služeb se samozřejmě liší). Dozvíte se spoustu věcí, na které byste při prodeji neměli zapomenout. A pokud se pustíte do prodeje sami, můžete se kdykoliv v průběhu obchodu na makléře obrátit. Rád vám pomůže a poradí.
A na závěr jsem slíbil dokončení příběhu s mým klientem. Po několika dnech a zjištěních se klient sám ozval s větou: "Pane Biravský, zjistil jsem, kolik věcí právních, daňových, věcných, ekonomických i obchodních bych musel zjišťovat a načítat, že bych stejně neobsáhl vše. Kolem prodeje nemovitostí je tolik úskalí a rizik, že budu radší, když se stavíte a uděláte mi odhad toho pozemku vy. Moc děkuji."
A já nyní, moc děkuji Vám, že jste dočetli tento příspěvek až do konce. V případě jakýchkoliv dotazů ohledně nemovitostí, jsem pro Vás stále a pořád k dispozici.
Hezký den
Autor
Ondřej Biravský je autorem e-booku Prodávejte bezchybně. Radí lidem jak výhodně prodat svou nemovitost na realitním trhu v Brně ale i na dalších místech Jihomoravského kraje. “Snažím o se o kultivaci realitního trhu a férové jednání” dodává makléř, který kromě realit a své rodiny žije také divadlem (herec).
Zastává názor, že úspěšný realitní profesionál není definován pouze tím, že PRODAL. To dnes na trhu dokáže kdekdo. Hlavní práce spočívá ve správném odhadu celého případu. Na základě toho pak propracovaný proces prodeje a strategie, zacílení. Jinak se prodává pole, garáž, komerční prostor a jinak zase byt, dům nebo podíl na činžovním domě nebo vinice, či zahrada.
"Někdy je to náročná práce, ale baví mě to a klienti o mě říkají, že se mnou nejsou jen spokojeni, nýbrž nadšení. A to mě zavazuje."
Více zde:
https://ondrejbiravsky.cz/o-mne
VIDEOREFERENCE:
