Máme málo bytů? Česko má statisíce prázdných bytů, a přesto potřebuje stavět další
Máme málo bytů? Česko má statisíce prázdných bytů, a přesto potřebuje stavět další
Když se dnes mluví o vysokých cenách nemovitostí, jedna z nejčastějších odpovědí zní: Málo stavíme. Chybí nám byty.
Je to pravda. Ale pouze část pravdy.
Česká republika totiž současně řeší dva na první pohled protichůdné problémy. V Praze, Brně a dalších ekonomicky silných centrech je bytů nedostatek. Současně máme po celé republice obrovské množství bytů, které podle statistiky nejsou obydlené.
Podle Sčítání 2021 bylo v Česku 4 480 139 obydlených bytů. Vedle nich však existovalo přibližně 860 tisíc neobydlených bytů. (Sčítání 2021)
Jinými slovy: problém českého bydlení není pouze v tom, kolik bytů máme.
Stejně důležité je, kde je máme a kde je potřebujeme.
Od poválečné bytové nouze k více než pěti milionům bytů
Poválečné Československo začínalo v úplně jiné situaci než dnešní Česko. Bytový fond byl menší, kvalita bydlení výrazně horší a domácnosti byly početnější.
Při sčítání v roce 1950 bylo na území dnešní České republiky přibližně 2,79 milionu obydlených bytů. V roce 2021 už jejich počet dosahoval 4,48 milionu. Pokud započítáme i byty klasifikované jako neobydlené, celkový bytový fond přesahoval 5,3 milionu bytů. (Statistika)
A mezitím proběhla mimořádně intenzivní výstavba.
ČSÚ vede dlouhodobou řadu dokončených bytů od roku 1948. Zatímco v roce 1948 bylo dokončeno jen 11 tisíc bytů, vrchol nastal v roce 1975, kdy bylo dokončeno přibližně 97 tisíc bytů za jediný rok. Po roce 1989 výstavba prudce poklesla. Další lokální maximum přišlo v roce 2007 s necelými 42 tisíci byty. (Časopis Stavebnictví)
Pro představu: v roce 2024 bylo dokončeno přibližně 30 tisíc bytů a v roce 2025 zhruba 33 tisíc. (Statistika a My)
Česko tedy skutečně staví podstatně méně než v nejsilnějších dekádách poválečné bytové výstavby.
Jenže samotný počet nových bytů ještě nevysvětluje současnou bytovou krizi.
Máme 860 tisíc „prázdných“ bytů
Tady začíná být statistika opravdu zajímavá.
Sčítání 2021 evidovalo přibližně 859 900 neobydlených bytů. Z nich asi 593 tisíc připadalo na rodinné domy a 258 tisíc na bytové domy. (Kurzy.cz)
To je číslo, které se v debatě o bytové krizi často přehlíží.
Na každých zhruba pět obydlených bytů připadá jeden statisticky neobydlený.
Bylo by ale chybou říci: „Tak žádné nové byty nepotřebujeme, stačí obsadit prázdné.“
Neobydlený totiž automaticky neznamená skutečně prázdný a okamžitě dostupný k pronájmu.
Část tohoto fondu tvoří rekreační nemovitosti, druhé bydlení, apartmány, domy ve špatném technickém stavu, objekty čekající na rekonstrukci nebo nemovitosti nacházející se tam, kde po bydlení není dostatečná poptávka. Vysoké koncentrace statisticky neobydlených bytů jsou například v rekreačních oblastech Šumavy, Krkonoš nebo podél Vltavy a Berounky. (Kurzy.cz)
A právě tady se dostáváme k podstatě problému.
Byt na Šumavě nevyřeší nedostatek bytu v Brně
Nemovitost není běžné zboží.
Sto tisíc volných bytů v regionech s klesajícím počtem obyvatel nepomůže člověku, který potřebuje bydlet v Praze nebo Brně.
Česká populace se totiž po území republiky nerozděluje rovnoměrně.
Například mezi sčítáními 1991 a 2021 vzrostl počet obyvatel Středočeského kraje z přibližně 1,11 milionu na 1,42 milionu. Praha se po předchozím poklesu rovněž vrátila k výraznému růstu.
Naopak Karlovarský kraj klesl přibližně z 302 tisíc na 279 tisíc obyvatel, Ústecký z 825 tisíc na 789 tisíc a populační pokles zaznamenaly také některé další části republiky. (Sčítání 2021)
Česko proto nemá pouze kvantitativní deficit bydlení.
Má především strukturální a geografický deficit.
Byty existují, jen se významná část z nich nenachází tam, kde vzniká největší počet domácností, pracovních míst a poptávky.
Ještě důležitější změna: potřebujeme mnohem více prostoru na jednoho člověka
Existuje ale ještě jeden faktor, který bývá v debatě o výstavbě podceňovaný.
Člověk dnes spotřebuje na bydlení výrazně více metrů čtverečních než před několika desetiletími.
Přesné celostátní srovnání s rokem 1945 není metodicky k dispozici, proto je korektnější použít první dobře srovnatelná poválečná data.
V roce 1961 připadalo na jednoho obyvatele v průměru pouze 10,5 m² obytné plochy. Ještě v roce 2001 to bylo 18,6 m². (Statistika)
Dnes je situace úplně jiná.
Podle šetření ČSÚ připadalo v roce 2024 na jednoho člena domácnosti v průměru už 37,2 m² celkové plochy bytu. U rodinných domů dokonce 43,5 m², u bytových domů 31,2 m². (Statistika a My)
Pozor: historická „obytná plocha“ a dnešní „celková plocha“ nejsou totožné statistické veličiny, takže čísla nelze mechanicky dělit. Trend je ale naprosto jednoznačný.
Na jednoho člověka dnes potřebujeme násobně větší bytový prostor než poválečné generace.
A není to pouze tím, že máme větší byty.
Je nás méně v jedné domácnosti.
1,6 milionu bytů obývá jediný člověk
V roce 2021 žilo v jednom obydleném bytě v průměru 2,3 osoby.
Ještě zajímavější je struktura domácností. Téměř 1,6 milionu bytů obývala jediná osoba. Jednočlenné domácnosti tak představovaly 35,7 % všech obydlených bytů. (Sčítání 2021)
To zásadně mění matematiku bytového trhu.
Představme si město se 100 tisíci obyvateli.
Pokud v jednom bytě žijí v průměru tři lidé, potřebuje zhruba 33 tisíc bytů.
Pokud průměr klesne na dvě osoby, stejných 100 tisíc obyvatel potřebuje 50 tisíc bytů.
Populace se vůbec nemusí zvýšit, a přesto potřebujeme o polovinu více bytů.
To je podle mě jeden z nejdůležitějších, ale nejméně diskutovaných důvodů, proč jednoduché porovnávání počtu obyvatel a počtu postavených bytů selhává.
Paradox českého bydlení
Dostáváme se tak k paradoxu.
Na jedné straně slyšíme, že Česku chybějí desetitisíce nebo statisíce bytů.
Na straně druhé máme přibližně 860 tisíc statisticky neobydlených bytů.
Obě tvrzení přitom mohou být pravdivá současně.
Část republiky se vylidňuje, zatímco metropolitní oblasti rostou. Část bytového fondu slouží rekreaci. Část je technicky nevyhovující. Některé nemovitosti jejich majitelé drží mimo běžný trh. A zároveň dramaticky klesl počet lidí žijících v jednom bytě.
Česká republika tedy nemá jeden bytový trh.
Má desítky lokálních trhů s naprosto rozdílnou situací.
Proto samotné „musíme více stavět“ nestačí
Nová výstavba je bezpochyby nutná. Především Praha, Brno a jejich širší metropolitní oblasti potřebují další desítky tisíc bytů.
Ale představa, že českou bytovou krizi vyřeší pouze masivní výstavba, je příliš jednoduchá.
Stejně důležité je ptát se:
Kde stavíme? Pro koho stavíme? Kolik existujících bytů skutečně využíváme? A proč část bytového fondu zůstává mimo standardní trh s bydlením?
Česko totiž nemá jen deficit bytů.
Má deficit bytů na správných místech.
A současně máme obrovský bytový fond v místech, odkud lidé odcházejí, v rekreačních lokalitách nebo v nemovitostech, které z různých důvodů nejsou využívány jako běžné bydlení.
Možná tedy neřešíme nedostatek bytů. Řešíme nesoulad.
Za posledních osmdesát let jsme postavili miliony bytů. Žijeme v podstatně větším prostoru, domácnosti jsou menší a přibližně každý třetí obydlený byt dnes obývá jediný člověk.
Současně máme téměř 860 tisíc statisticky neobydlených bytů.
A přesto potřebujeme stavět dál.
Není to protimluv.
Je to důsledek toho, že byt není jen počet kusů ve statistice. Rozhodující je jeho poloha, kvalita, velikost, dostupnost a to, zda vůbec vstupuje na trh.
Proto bych debatu o českém bydlení neposouval směrem k otázce:
„Kolik nám chybí bytů?“
Mnohem zajímavější otázka zní:
„Kolik nám chybí bytů právě tam, kde je lidé skutečně potřebují – a kolik bytů máme tam, kde už je potřebovat přestáváme?“
A právě odpověď na tuto otázku může vysvětlovat současné ceny bydlení mnohem lépe než samotná statistika nové výstavby.
Autor
Ondřej Biravský je autorem e-booku Prodávejte bezchybně. Radí lidem jak výhodně prodat svou nemovitost na realitním trhu v Brně ale i na dalších místech Jihomoravského kraje. “Snažím o se o kultivaci realitního trhu a férové jednání” dodává makléř, který kromě realit a své rodiny žije také divadlem (herec).
Kdo se o vás stará?
Součástí mého týmu je Michaela Nistorová a Vendula Hudcová a Jan Brožek.
"Někdy je to náročná práce, ale baví mě to a klienti o mě říkají, že se mnou nejsou jen spokojeni, nýbrž nadšení. A to mě zavazuje."
Více zde:
https://ondrejbiravsky.cz/o-mne
