Ondřej Biravský

Vysoké úrokové sazby hypoték, nemožnost dosáhnout na úvěr, ceny materiálů a energií spolu s inflací způsobují rychlé ochlazování trhu s nemovitostmi. Ty postupně zlevňují. Podle zkušeností z krize v roce 2008 bude pokles cen nemovitostí ještě nějakou dobu trvat. S ohledem na rapidní zdražování v minulých letech, kdy reality podražily několikanásobně, lze však zatím stále prodat za dobrou cenu. Vyčkávání se ale nemusí vyplatit.

Současný pokles cen nemovitostí je do jisté míry korekcí přehnané euforie předešlých let. Podle makléřů však bude zlevňování ještě nějakou dobu trvat. Oporu pro toto očekávání mají v datech Českého statistického úřadu. Po krizi v roce 2008 trvalo 8 let, než se ceny dostaly na původní úroveň a začaly opět růst. „Délku propadu cen predikovat nelze, ale můžeme si téměř s jistotou říct, že to nebude jen tak a rozhodně ne v příštím roce,“ říká makléř CENTURY 21  Bonus Brno Lukáš Peterek s bohatými zkušenostmi z Brněnského trhu.

Jeden z jeho nedávných prodejů byl panelový byt 3+1 v Brně-Starém Lískovci určený ke kompletní rekonstrukci. „Ještě koncem minulého roku bychom se pohybovali těsně pod hranicí 6 000 000 Kč, nyní jsme byt prodali za 5 000 000 Kč, což je skoro 20% pokles na kupní ceně,“ říká Lukáš Peterek. Z dat CENTURY 21 vyplývá, že od začátku tohoto roku došlo ke snížení cen zhruba o 5 % na celém portfoliu v rámci Česka. Lokálně se to však velmi liší.  Například v Liberci nebo Karlových Varech je pokles cen u nemovitostí až 30 %.

„Z pohledu nabídky na realitních serverech se to ještě nemusí zdát tak dramatické, protože majitelé nebo mnozí realitní makléři na to ještě nestačili zareagovat. Ale brzy budou této skutečnosti čelit, protože budou končit půlroční exkluzivní smlouvy a bude nutno přehodnotit prodejní strategii.“ říká Jan Štěpánek, regionální ředitel CENTURY 21 4fin Reality.

Váhaví mohou prodělat

Krom toho, že ceny padají, se nabídka realit na inzertních portálech oproti minulému roku dvojnásobila a výrazně převyšuje poptávku. Je logické, že prodávající drží na startu cenu nahoře - najde se třeba soused bažící po dané nemovitosti a ochotný zaplatit více. Ale čím déle prodávající čeká, tím níže se dostává reálná cena oproti očekávání. Správná cenotvorba je nyní mnohem důležitější než v předchozích letech.

„Množí se případy, kdy na realitních portálech vidíme, že za poslední půl rok zlevnila nemovitost třeba 5x, což prodejci vůbec nenahrává,“ dodává Štěpánek. Váhavý klient, který postupně slevuje i po drobnějších částkách, pak často prodá výrazně levněji než ten, který na základě kvalifikovaného odhadu a reálné ceny prodá nemovitost dříve. Výhrou tak dnes může být i prodej se slevou. Na trhu totiž přibývá tzv. „ležáků“, o které nikdo nemá zájem, a to napříč cenový spektrem.
I při reálném nastavení ceny je potřeba být coby prodávající připraven na další jednání o možné slevě.

Od nového roku bude navíc platit nový zákon, jež ukládá realitním portálům povinnost uvádět celý vývoj ceny nabízené nemovitosti. Pak bude pro makléře i majitele úvodní stanovení a strategie případného slevování zcela zásadní.

V krizi poznáš makléře

Doba, kdy makléři nestačili zvedat telefony zájemců o prohlídku, je pryč. Kupujících je čím dál méně, a proto jsou kvalitní služby v procesu prodeje i nákupu nutností. Dobrému prodeji dnes pomáhá kvalitní zpracování nabídky – virtuální prohlídka, 3D modelace, home staging. To také eliminuje tzv. realitní turisty, kteří reálný zájem o koupi nemají.

Makléř by měl být partnerem prodávajícího, který mu poskytne kvalitní analýzu a znalost trhu obecně i v dané lokalitě a dokáže prodávajícímu také kvalifikovaně oponovat. „Nemovitosti se úzce vážou na životní příběhy lidí. Těm je třeba naslouchat a důkladně zjišťovat jejich motivy pro prodej, nákup či pronájem. Bydlení je lidská potřeba a ať je stav trhu jakýkoliv, neexistuje ideální načasování. I dnes se dají realizovat transakce, díky kterým mohou lidé uskutečnit, co chtějí. Trh je lepší nečasovat. Čas je drahý,“ radí makléř Lukáš Peterek s tím, že nemovitost je především dlouhodobou investicí vázanou na různé životní strategie a spekulace s krátkým výhledem nedávají smysl.