Vývoj cen nemovitostí 2021
Co čekáte od svého realitního makléře kromě úspěšného prodeje více než přehled o cenách nemovitostí a všeobecném povědomí o trhu s nemovitostmi? Vždyť kdo jiný by měl mít větší přehled než makléř, který je svým denodenním, každodenním kontaktem ve spojení s prodávajícími, kupujícími, investory, developery. Nejlepší je pro laiky nutný přehled realitního makléře a především ono povědomí, co poptává většina kupujících a jak má vypadat ideální produkt, tím myšleno dům, byt, kanceláře atd.
Aktuální trendy
Kupříkladu Jan Novák developer bude chtít postavit bytový dům, a bude požadovat realizaci bytů o dispozici 3+1, 4+1, ale přitom každý realitní makléř se zkušeností desítek prohlídek za týden ví nejlépe, že je dnes požadavek většiny trhu po méně kapacitních bytech a navíc spojených obývacích pokojů s kuchyňským koutem. Tedy trendem jsou momentálně byty o dispozici 1kk nebo 2kk. A stejně tak realitní makléř ví, jak je to s výběrem podlahy, dekoru kuchyní, nová elektroinstalace (při investicích do rekonstrukcí bytů) vždy výhodou vězší než nové rozvody vody... Naopak zasklení lodžií u bytů dnes na trhu není vůbec výhodou ve smyslu zvětšení výnosu při pronájmu, ale ani s ohledem na kapitálový zisk z nemovitosti není prokazatelný.
Co je však nejlepší přidanou hodnotou realitního makléře je orientace na trhu a největší přehled o cenách nemovitostí. A to především jak nabídkových cen na realitních serverech (sreality), tak realizačních (transakčních), tedy skutečné prodejní ceny.
Pro vaši lepší představu přikládám modelový byt v Brně v centru, abyste si mohli udělat lepší představu o trendu vývoje ceny nemovitostí za posledních 10 let. Na přiloženém grafu je zřejmé, kolik byste mohli vydělat po roce vlastnění takové nemovitosti a kolik po 10 letech.
Ceny nemovitostí určuje celá řada faktorů. Počínáje ekonomikou, poptávkou, nabídkou, přes technický stav nemovitostí, a končeje úrokovými sazbami hypoték a další a další činitele.
Kam se budou ceny vyvíjet v letech příštích?
Předně nemám onu "křišťálovou kouli", takže je třeba brát mou předpověď velice rezervovaně. Dále je třeba zdůraznit, že se velice proměnila dynamika růstu lokálně. Tedy pokud v budoucnu budeme sledovat vývoj cen nemovitostí, končí dříve zdůraňovaná univerzalita a plošnost. Tedy pokud v Brně a Praze za poslední rok rostly ceny nemovitostí průměrně o 10-15%, tak úplně jiná situace panovala v Mladé Boleslavi, Znojmě, či Karlových Varech, kde v závislosti na koronavirovou krizi (ohrožení práce pendlerů v pohraničí, ohrožení automotive průmyslu..atd) ceny nejenže nerostly, ale naopak stagnovaly a někde i klesaly. Tedy mluvit o trendu cen nemovitostí a jejím vývoji plošně je velice nepřesné.
Krátkodobý horizont (1-2roky)
V případě kolapsu s postupující vakcinací, její absencí a celkové neschopnosti společnosti zvládnout Covid-19 i déle trvajících karanténních opatření (návrat k normálu podzim nebo dokonce jaro 2022, či později) by mohly ceny nemovitostí nervózně stagnovat v závislosti na hloubce ekonomické recese celé společnosti. Obzvlášť v příhraničí a v klíčových lokalitách s poškozenou ekonomikou by mohlo skutečně dojít k pádu cen nemovitostí. Především by se v potížích mohly objevit ceny komerčních nemovitostí. Již nyní evidujeme vězší nabídku hotelů, ubytoven, restaurací. Pronájmy pak u těchto nejvíce ohrožených nemovitostí velice dramaticky klesají. Ceny rezidenčních nemovitosti ve velkých městech vzhledem k nedostatečné výstavbě by však s ohledem na špatný vývoj společnosti klesat neměly.
V případě rychlé vakcinace a celkově úspěšného návratu do normálu, by pak oživení ekonomiky mohlo nastartovat rychlou akceleraci komerčních cen nemovitostí zpátky k dřívějšímu růstu. Opět platí, že u rezidenčních nemovitosti ve velkých městech vzhledem k nedostatečné výstavbě by ceny mohly pokračovat v růstu cca 5%.
Střednědobý horizont (3-5let)
Zde je třeba být opatrný v souvislosti s měnovou a fiskální politikou centrálních bank. Větší riziko než koronavirus je pro nemovitosti vývoj úroků a jejich sazeb.
Pokud budou centrální banky dále držet nízké úrokové sazby, v lepším případě půjdou dle vzoru evropských bank dokonce směrem k záporným sazbám, může se v lokalitách s nedostatečnou nabídkou cena nemovitostí ještě více zvýšit a zrychlit. Tedy roční dvouciferné tempo pak nebude vyjímkou. Případná inflace je v tomto scénáři ale velmi realná. Již nyní makroekonomové poukazují na inflaci na "aktivech" - zdražovaní nemovitostí, akcií, zlata, bitcoinu...atd, atd. Vše důsledkem dramatického uvolnění měnové politiky centrálních bank. Laicky řečeno "tištěním peněz". 25% všech dolarů na světě, které jsou nyní v oběhu, bylo "natištěno" v roce 2020!
Pokud však začnou centrální banky zvyšovat úrokové sazby, mohl by se cenový vývoj přibrzdit.
Dlouhodobý horizont (5 a více let)
Zde je nutné mít před sebou územní plán. Pokud je výhledově dobrá lokalita a není předpoklad, že by mohla mít rizikový potenciál, tak i s ohledem na historii, či na výše prezentovanou tabuůlku vývoje cen neí potřeba se u nemovivitostí obávat. Nemovitost bude mít vždy cihly, pozemek...atd. atd. Vždy bude mít hodnotu. I kdyby zkrachovaly akcie, bitcoin, tak nemovitosti budou vždy velkou hodnotou. Je to konec konců místo, kde budou chtít lidé bydlet vždy. Lidé budou potřebovat bydlet vždy. I kdyby byla brutální deflace spotřebitelských cen, deflace aktiv, nějaké větší zdanění ceny by měly v dlouhodobém horizontu stále růst.
Obavy o pokles by byly na místě pouze v případě nenadálého velkého úbytku obyvatelstva nebo kvůli masivní výstavbě nemovitostí. Ani jedno ani druhé nám realisticky nyní nehrozí. A to i přesto, že se momentálně schvaluje stavební zákon, který slibuje zrychlení výstavby pro developery. Nepředpokládám, že se naše legislativa vlivem nějakého "mávnutí zázračného proutku" změní a developeři budou moci postavit dům za rok, resp. vyřešit stavební, povolovací a projektovou dokumentaci a územní studie, územní rozhodnutí, stavební povolení, tedy vše za jeden měsíc.
Tedy nakonec u delšího časového horizontu je to vždy LOKALITA, LOKALITA, LOKALITA, která určuje cenový vývoj nemovitosti.
Pokud tedy plánujete koupi investiční nemovitosti, je dobré vědět s jakým časovým horizontem chcete kalkulovat.
Autor
Ondřej Biravský je autorem e-booku Prodávejte bezchybně. Radí lidem jak výhodně prodat svou nemovitost na realitním trhu v Brně ale i na dalších místech Jihomoravského kraje. “Snažím o se o kultivaci realitního trhu a férové jednání” dodává makléř, který kromě realit a své rodiny žije také divadlem (herec).
Zastává názor, že úspěšný realitní profesionál není definován pouze tím, že PRODAL. To dnes na trhu dokáže kdekdo. Hlavní práce spočívá ve správném odhadu celého případu. Na základě toho pak propracovaný proces prodeje a strategie, zacílení. Jinak se prodává pole, garáž, komerční prostor a jinak zase byt, dům nebo podíl na činžovním domě nebo vinice, či zahrada.
"Někdy je to náročná práce, ale baví mě to a klienti o mě říkají, že se mnou nejsou jen spokojeni, nýbrž nadšení. A to mě zavazuje."
Více zde:
https://ondrejbiravsky.cz/o-mne
VIDEOREFERENCE:
