Vývoj cen nemovitostí 2021

Vývoj cen nemovitostí 2021

Co čekáte od svého realitního makléře kromě úspěšného prodeje více než přehled o cenách nemovitostí a všeobecném povědomí o trhu s nemovitostmi? Vždyť kdo jiný by měl mít větší přehled než makléř, který je svým denodenním, každodenním kontaktem ve spojení s prodávajícími, kupujícími, investory, developery. Nejlepší je pro laiky nutný přehled realitního makléře a především ono povědomí, co poptává většina kupujících a jak má vypadat ideální produkt, tím myšleno dům, byt, kanceláře atd.

Aktuální trendy

Kupříkladu Jan Novák developer bude chtít postavit bytový dům, a bude požadovat realizaci bytů o dispozici 3+1, 4+1, ale přitom každý realitní makléř se zkušeností desítek prohlídek za týden ví nejlépe, že je dnes požadavek většiny trhu po méně kapacitních bytech a navíc spojených obývacích pokojů s kuchyňským koutem. Tedy trendem jsou momentálně byty o dispozici 1kk nebo 2kk. A stejně tak realitní makléř ví, jak je to s výběrem podlahy, dekoru kuchyní, nová elektroinstalace (při investicích do rekonstrukcí bytů) vždy výhodou vězší než nové rozvody vody...  Naopak zasklení lodžií u bytů dnes na trhu není vůbec výhodou ve smyslu zvětšení výnosu při pronájmu, ale ani s ohledem na kapitálový zisk z nemovitosti není prokazatelný. 

 

Co je však nejlepší přidanou hodnotou realitního makléře je orientace na trhu a největší přehled o cenách nemovitostí. A to především jak nabídkových cen na realitních serverech (sreality), tak realizačních (transakčních), tedy skutečné prodejní ceny. 

vyvoj_ceny_brno_grohova

Pro vaši lepší představu přikládám modelový byt v Brně v centru, abyste si mohli udělat lepší představu o trendu vývoje ceny nemovitostí za posledních 10 let. Na přiloženém grafu je zřejmé, kolik byste mohli vydělat po roce vlastnění takové nemovitosti a kolik po 10 letech. 

Ceny nemovitostí určuje celá řada faktorů. Počínáje ekonomikou, poptávkou, nabídkou, přes technický stav nemovitostí, a končeje úrokovými sazbami hypoték a další a další činitele. 

Kam se budou ceny vyvíjet v letech příštích?

Předně nemám onu "křišťálovou kouli", takže je třeba brát mou předpověď velice rezervovaně. Dále je třeba zdůraznit, že se velice proměnila dynamika růstu lokálně. Tedy pokud v budoucnu budeme sledovat vývoj cen nemovitostí, končí dříve zdůraňovaná univerzalita a plošnost. Tedy pokud v Brně a Praze za poslední rok rostly ceny nemovitostí průměrně o 10-15%, tak úplně jiná situace panovala v Mladé Boleslavi, Znojmě, či Karlových Varech, kde v závislosti na koronavirovou krizi (ohrožení práce pendlerů v pohraničí, ohrožení automotive průmyslu..atd) ceny nejenže nerostly, ale naopak stagnovaly a někde i klesaly. Tedy mluvit o trendu cen nemovitostí a jejím vývoji plošně je velice nepřesné. 

Krátkodobý horizont (1-2roky)

V případě kolapsu s postupující vakcinací, její absencí a celkové neschopnosti společnosti zvládnout Covid-19 i déle trvajících karanténních opatření (návrat k normálu podzim nebo dokonce jaro 2022, či později) by mohly ceny nemovitostí nervózně stagnovat v závislosti na hloubce ekonomické recese celé společnosti. Obzvlášť v příhraničí a v klíčových lokalitách s poškozenou ekonomikou by mohlo skutečně dojít k pádu cen nemovitostí. Především by se v potížích mohly objevit ceny komerčních nemovitostí. Již nyní evidujeme vězší nabídku hotelů, ubytoven, restaurací. Pronájmy pak u těchto nejvíce ohrožených nemovitostí velice dramaticky klesají. Ceny rezidenčních nemovitosti ve velkých městech vzhledem k nedostatečné výstavbě by však s ohledem na špatný vývoj společnosti klesat neměly. 

V případě rychlé vakcinace a celkově úspěšného návratu do normálu, by pak oživení ekonomiky mohlo nastartovat rychlou akceleraci komerčních cen nemovitostí zpátky k dřívějšímu růstu. Opět platí, že u rezidenčních nemovitosti ve velkých městech vzhledem k nedostatečné výstavbě by ceny mohly pokračovat v růstu cca 5%. 

Střednědobý horizont (3-5let)

Zde je třeba být opatrný v souvislosti s měnovou a fiskální politikou centrálních bank. Větší riziko než koronavirus je pro nemovitosti vývoj úroků a jejich sazeb. 

Pokud budou centrální banky dále držet nízké úrokové sazby, v lepším případě půjdou dle vzoru evropských bank dokonce směrem k záporným sazbám, může se v lokalitách s nedostatečnou nabídkou cena nemovitostí ještě více zvýšit a zrychlit. Tedy roční dvouciferné tempo pak nebude vyjímkou. Případná inflace je v tomto scénáři ale velmi realná. Již nyní makroekonomové poukazují na inflaci na "aktivech" - zdražovaní nemovitostí, akcií, zlata, bitcoinu...atd, atd. Vše důsledkem dramatického uvolnění měnové politiky centrálních bank. Laicky řečeno "tištěním peněz". 25% všech dolarů na světě, které jsou nyní v oběhu, bylo "natištěno" v roce 2020! 

Pokud však začnou centrální banky zvyšovat úrokové sazby, mohl by se cenový vývoj přibrzdit. 

Dlouhodobý horizont (5 a více let)

Zde je nutné mít před sebou územní plán. Pokud je výhledově dobrá lokalita a není předpoklad, že by mohla mít rizikový potenciál, tak i s ohledem na historii, či na výše prezentovanou tabuůlku vývoje cen neí potřeba se u nemovivitostí obávat. Nemovitost bude mít vždy cihly, pozemek...atd. atd. Vždy bude mít hodnotu. I kdyby zkrachovaly akcie, bitcoin, tak nemovitosti budou vždy velkou hodnotou. Je to konec konců místo, kde budou chtít lidé bydlet vždy. Lidé budou potřebovat bydlet vždy. I kdyby byla brutální deflace spotřebitelských cen, deflace aktiv, nějaké větší zdanění ceny by měly v dlouhodobém horizontu stále růst. 

Obavy o pokles by byly na místě pouze v případě nenadálého velkého úbytku obyvatelstva nebo kvůli masivní výstavbě nemovitostí. Ani jedno ani druhé nám realisticky nyní nehrozí. A to i přesto, že se momentálně schvaluje stavební zákon, který slibuje zrychlení výstavby pro developery. Nepředpokládám, že se naše legislativa vlivem nějakého "mávnutí zázračného proutku" změní a developeři budou moci postavit dům za rok, resp. vyřešit stavební, povolovací a projektovou dokumentaci a územní studie, územní rozhodnutí, stavební povolení, tedy vše za jeden měsíc. 

Tedy nakonec u delšího časového horizontu je to vždy LOKALITA, LOKALITA, LOKALITA, která určuje cenový vývoj nemovitosti. 

Pokud tedy plánujete koupi investiční nemovitosti, je dobré vědět s jakým časovým horizontem chcete kalkulovat. 

 

Stáhněte si zdarma

Prodávejte bezchybně

zpracováním osobních údajů